L’inquilino e i danni alla riconsegna della casa (Cass., Sez. III Civ., Ordinanza n. 6596/19)

Se l’immobile locato viene riconsegnato con danni superiori al normale utilizzo, l’inquilino dovrà pagare non solo i lavori di ristrutturazione, ma anche i canoni d’affitto per il periodo necessario ai lavori.
Il proprietario aveva chiesto infatti il pagamento dei canoni per il periodo in cui non avrebbe potuto locare l’immobile a causa della presenza dei lavori di ristrutturazione per i danni causati dall’inquilino, che aveva reso la casa inabitabile.
La Cassazione, Sez. III Civ., con Ordinanza n. 6596 del 8 marzo 2019 ha ritenuto che qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
Il periodo necessario per i lavori di restauro è equiparato dalla giurisprudenza di legittimità alla ritardata restituzione dell’immobile, non rappresenta un danno in re ipsa.
Quindi il locatore non può disporre della cosa locata a causa della condotta del conduttore, in tal modo ha diritto a conseguire il corrispettivo delle mancate locazioni, poiché non gli è possibile trarre alcun vantaggio dal proprio immobile.
Nella giurisprudenza di questa Corte, infatti, è pacifico che “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01).
Secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c. – “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte sia fermissima nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonché Cass. 10 novembre 1971 n. 3210).


Locazione, ok alla clausola che carica il conduttore dei tributi (SS.UU. Sent. n. 6882/19)

In merito alla legittimità della clausola contrattuale che attribuisca al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati, si è pronunciata la Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, con la Sentenza dell’ 8 marzo 2019 n. 6882.
Il quesito di diritto sottoposto è il seguente: se l’obbligo costituzionalmente rilevante di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacità contributiva abbia un significato esclusivamente oggettivo – nel senso di obbligo ad adempiere a quanto è giustificato dalla capacità contributiva – oppure anche soggettivo – nel senso che l’adempimento debba essere compiuto non solo oggettivamente in modo completo, ma altresì dal soggetto che per legge ne ha l’obbligo – escludendosi quindi il trasferimento dell’obbligo ad un soggetto diverso.
La Suprema Corte risponde che la clausola di un contratto di locazione che attribuisce al conduttore l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, manlevando conseguentemente il locatore, non è affetta da nullità per contrasto con l’art. 53 Cost. (configurabile quando l’imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito ma da un soggetto diverso, obbligatosi a pagarla in vece e conto del primo) qualora essa sia stata prevista dalle parti come componente integrante la misura del canone locativo complessivamente dovuto dal conduttore e non implichi che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente, trattandosi in tal caso di pattuizione da ritenersi in via generale consentita in mancanza di una specifica disposizione di legge.
Con questa pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, uscendo fuori da uno storico contrasto giurisprudenziale, si è accettata la compatibilità con la norma Costituzionale in tema di capacità contributiva di una clausola di un contratto di locazione ad uso non abitativo, mediante il quale le parti pattuiscono la traslazione delle imposte sulla proprietà (ICI e poi IMU) dal locatore al conduttore.

Posti auto condominiali secondo Cass. Sez. II Civ., Sent. n. 16698/17

In tema di posti auto condominiali, la principale verifica attiene alla applicabilità della disciplina di conformità catastale, all’art. 29, comma 1 bis, L. 27 febbraio 1985 n. 52, così come modificato dall’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78 convertito con L. 30 luglio 2010 n. 122.
L’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. stabilisce che sono parti comuni condominiali (se non risulta il contrario dal titolo) le aree destinate a parcheggio.
Il regolamento di condominio è la fonte migliore in cui specificare la destinazione delle porzioni comuni che non costituiscano parti necessarie e quindi con destinazione che può essere rimessa alla volontà dei condomini.
Si tratta di una delle parti condominiali facoltative, in quanto strumentali ad un miglior utilizzo del condominio e dei servizi offerti.
La Cassazione Sez. II civ., con la Sentenza del 6 luglio 2017 n. 16698 la ha ritenuto legittima la costituzione della servitù di parcheggio con ampio margine all’autonomia privata.
Tale Sentenza interviene dopo che per anni la stessa Cassazione aveva affermato il contrario, cioè che il diritto di parcheggio si risolveva in commoditas del proprietario del fondo.
Adesso nella citata Sentenza si prevede che sul piano dei principi generali, lo schema legale della servitù lascia ampio margine all’autonomia privata di stabilire il contenuto del vantaggio per il fondo dominante cui corrisponda il peso a carico del fondo servente.
Per la Cassazione si deve ritenere che la tipicità delle servitù volontarie è di carattere strutturale, non contenutistico.
Il diritto di servitù esige che l’asservimento sia volto a procurare un’utilità che deve essere inerente al fondo dominante così come il peso deve essere inerente al fondo servente.
Il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio su fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per una sua migliore utilizzazione (ad esempio, in caso di abitazione).
Inoltre, la Cassazione, Sez. II Civ., con l’Ordinanza del 10 ottobre 2018 n. 24958 ha deciso quanto segue: l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione e a non estinguersi con il decesso del beneficiario, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.

Il Senato approva il Disegno di legge sulla legittima difesa

Con 201 voti favorevoli, 38 contrari e 6 astensioni, il Senato ha approvato in via definitiva il D.D.L. recante “Modifiche al codice penale e altre disposizioni in materia di legittima difesa”.
Hanno votato a favore la Lega, il M5s, Forza Italia e Fratelli d’Italia, mentre hanno espresso voto contrario il Pd e Leu.
La riforma è volta ad allargare l’ambito di applicazione della legittima difesa, in particolare domestica, e l’eccesso colposo.
Si introduce una presunzione di legittima difesa per cui in caso di violazione di domicilio la difesa si considera <> proporzionata all’offesa.
In tal modo si è eliminata la discrezionalità del giudice nella valutazione della proporzione tra la difesa e l’offesa ricevuta.
Colui che in casa propria e nei luoghi di lavoro subisce una intrusione violenta e/o con minaccia di uso di armi o di altri mezzi di coazione fisica, si considera <> in condizione di legittima difesa.
All’art. 55 cp viene aggiunto un secondo comma che, in caso di eccesso colposo nella legittima difesa, non è comunque punibile chi, avendo commesso il fatto per la salvaguardia della propria o altrui incolumità, abbia agito in condizioni di minorata difesa o in stato di grave turbamento derivante dalla situazione di pericolo in atto.
Per quanto riguarda le pene, ci sono state anche qui delle modifiche.
Il minimo e il massimo edittale della pena passano da 3 a 4 anni di reclusione nel minimo, a 7 anni nel massimo.
Aumentano le pene anche per il furto aggravato, nel minimo la reclusione sale a 5 anni e la multa a 1.000 euro; nel massimo la reclusione resta a 10 anni, la multa sale a 2.500 euro.
Per la rapina la reclusione è elevata a 5 anni nel minimo, resta fermo il massimo a 10 anni; per la rapina aggravata la pena minima sale a 6 anni, il massimo resta a 20 anni, e aumenta anche la multa a 2.000-4.000 euro.
Nella violazione di domicilio la pena minima è 1 anno di reclusione, il massimo 5 anni; nell’ipotesi aggravata, il minimo passa a 2 anni, il massimo a 6 anni.

Pubblicata la Legge su reddito di cittadinanza e quota 100 (L. del 28/03/2019 n. 26)

È pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 75 del 29 marzo 2019 la legge con modificazioni di conversione del D.L. del 28 gennaio 2019 n. 4 recante disposizioni urgenti in materia di reddito di cittadinanza e di pensioni.
È stato modificato il contenuto relativo all’offerta congrua di lavoro i cui elementi sono: contratto a tempo indeterminato, ovvero a termine oppure di somministrazione, di almeno tre mesi; rapporto di lavoro a tempo pieno oppure con un orario non inferiore all’80% dell’ultimo contratto di lavoro; retribuzione non inferiore a 858 euro.
I nuclei familiari con disabili gravi o non autosufficienti saranno tenuti ad accettare l’offerta di lavoro entro i primi 100 km dalla loro residenza.
Per presentare istanza per il reddito di cittadinanza gli stranieri sono tenuti a comprovare il nucleo familiare.
I coniugi che si sono separati dal 1° settembre 2018 devono validare l’atto di separazione con apposito verbale della polizia, inoltre occorre presentare l’ISEE con la situazione di ambedue i genitori.
Sul riscatto della laurea è stato soppresso il requisito anagrafico, già fissato a 45 anni. Resta il limite dell’assenza di anzianità contributiva al 31 dicembre 1995, per fruire della detrazione del 50%.
Dal 2020 gli enti potranno assumere 3.000 “navigator” da impiegare ai Centri per l’Impiego e dal 2021 ulteriori 4.600.

Amministratore di sostegno rappresenta ex coniuge nella revisione dell’assegno divorzile (Cass. Civ., Sez. I, Sent. n. 6518/19)

Analisi del caso della Sentenza del 6 marzo 2019, n. 6518 della Cassazione Civile.
La parte aveva chiesto la revoca dell’assegno divorzile all’ex coniuge causa peggioramento delle sue condizioni economiche.
Si arriva in Cassazione e il ricorrente lamenta la nullità del decreto della Corte d’Appello, deducendo difetto di legittimazione processuale in quanto l’ex moglie era stata rappresentata e difesa in giudizio dal proprio amministratore di sostegno, a cui non era stata conferita alcuna procura processuale.

Preliminarmente, la Cassazione rileva che l’ammissibilità del ricorso sui vizi di nullità è subordinata alla dimostrazione del pregiudizio concreto arrecato alla parte ricorrente, che in questo caso mancava di prova.
Inoltre la Cassazione dichiara che l’amministrazione di sostegno è un istituto duttile calibrato sulle esigenze del beneficiario attraverso i poteri conferiti nel decreto di nomina.
La rappresentanza sostanziale conferita all’amministratore di sostegno assume rilievo nel processo, in quanto lo stesso, in virtù del disposto di cui all’art. 75 co. 2 c.p.c., ha anche il potere processuale nelle situazioni sostanziali alla cui tutela è preposto.
Nel caso di specie, l’amministratore di sostegno era anche avvocato ed era stato autorizzato dal Giudice tutelare e, ai sensi dell’art. 86 c.p.c., aveva svolto la difesa personalmente.
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta che il Giudice avrebbe omesso di assumere informazioni utili dall’Inps per comprendere la situazione economica e pensionistica della controparte. La Suprema Corte ritiene il motivo inammissibile in quanto è richiesta di rivisitazione del giudizio di merito.

Class action: il Senato approva la normativa per il C.p.c.

Con 206 voti a favore, un contrario e 44 astenuti, il Senato ha approvato il d.d.l. n. 844 su “Disposizioni in materia di azione di classe”.
Si introduce la disciplina sulla class action all’interno del Codice di Procedura Civile, Libro IV, dopo il Titolo VIII dedicato all’Arbitrato sarà inserito il Titolo VIII-bis “Dei procedimenti collettivi” (artt. da 840-bis a 840-sexiesdecies).
Con l’entrata in vigore della nuova legge saranno abrogate le disposizioni contenute nel Codice del Consumo (artt. 139, 140 e 141 d.lgs. n. 229/2003).
La normativa si applicherà alle condotte illecite commesse dopo la data dell’entrata in vigore della legge, mentre alle condotte illecite commesse prima di tale data continueranno ad applicarsi le disposizioni vigenti.
L’azione di classe può essere esperita nei confronti di imprese o di enti gestori di servizi pubblici o di pubblica utilità.
L’azione si propone con ricorso davanti alla sezione specializzata in materia di impresa competente per il luogo ove ha sede la parte resistente.
Il ricorso insieme al decreto di fissazione dell’udienza è pubblicato, entro dieci giorni dal deposito del decreto, nell’area pubblica del portale dei servizi telematici gestito dal Ministero della giustizia.
Il procedimento è regolato dal rito sommario di cognizione (artt. 702-bis e ss. c.p.c.).
L’adesione all’azione di classe si propone mediante inserimento della relativa domanda, tramite un’area del portale dei servizi telematici.
Il provvedimento costituisce titolo esecutivo.
Contro il decreto può essere proposta opposizione tramite ricorso entro 30 giorni. Sul ricorso decide il tribunale in composizione collegiale.
Il d.d.l. regola anche l’azione inibitoria collettiva, con la quale chiunque abbia interesse alla pronuncia inibitoria di atti o comportamenti posti in pregiudizio di una pluralità di individui (o enti) può chiedere la cessazione della condotta.
Le organizzazioni o le associazioni senza scopo di lucro i cui obiettivi statutari comprendano la tutela degli interessi pregiudicati sono legittimate a proporre l’azione se iscritte nell’elenco pubblico presso il Ministero della Giustizia.