Clausole limitative non trascritte nel regolamento condominiale (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 6769/18)

Secondo la Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza del 19/03/2018 n. 6769, è eccezione in senso lato quella sulla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di Condominio riguardante i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti.
Ciò significa che tale eccezione non è subordinata alla tempestiva allegazione della parte interessata.
Nel caso di specie, un condomino chiedeva di mutare la destinazione della sua proprietà da abitazione ad albergo.
Tale mutamento era vietato dal regolamento condominiale che non accettava gli usi diversi da quelli di civile abitazione per le proprietà del Condominio, però non vi era trascrizione.
La Cassazione dunque ha specificato che è confermato l’orientamento per cui la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive rientra nelle servitù atipiche, di conseguenza l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata dalle norme proprie delle servitù.
In assenza di trascrizione, le disposizioni del regolamento che attengono a limitare la destinazione delle proprietà esclusive valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenderà atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto.
Per i giudici di merito, le convenute avevano proposto una eccezione tardiva solo in sede di conclusionale, per far valere la mancata trascrizione della clausola indicata nel regolamento di condominio ma non in apposita nota di trascrizione.
La Cassazione invece ha specificato che vi è un orientamento in SS.UU., 27/07/2005, n. 15661, secondo il quale le eccezioni in senso stretto, cioè quelle rilevabili soltanto ad istanza di parte, si identificano o in quelle per le quali la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla parte o in quelle in cui il fatto integratore dell’eccezione corrisponde all’esercizio di un diritto potestativo azionabile in giudizio da parte del titolare e, quindi suppone il tramite di una manifestazione di volontà della parte per svolgere l’efficacia modificativa, impeditiva od estintiva di un rapporto giuridico.
Il rilievo d’ufficio delle eccezioni in senso lato non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed è ammissibile anche in Appello, dovendosi ritenere sufficiente che i fatti risultino documentati.