L’inquilino e i danni alla riconsegna della casa (Cass., Sez. III Civ., Ordinanza n. 6596/19)

Se l’immobile locato viene riconsegnato con danni superiori al normale utilizzo, l’inquilino dovrà pagare non solo i lavori di ristrutturazione, ma anche i canoni d’affitto per il periodo necessario ai lavori.
Il proprietario aveva chiesto infatti il pagamento dei canoni per il periodo in cui non avrebbe potuto locare l’immobile a causa della presenza dei lavori di ristrutturazione per i danni causati dall’inquilino, che aveva reso la casa inabitabile.
La Cassazione, Sez. III Civ., con Ordinanza n. 6596 del 8 marzo 2019 ha ritenuto che qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.
Il periodo necessario per i lavori di restauro è equiparato dalla giurisprudenza di legittimità alla ritardata restituzione dell’immobile, non rappresenta un danno in re ipsa.
Quindi il locatore non può disporre della cosa locata a causa della condotta del conduttore, in tal modo ha diritto a conseguire il corrispettivo delle mancate locazioni, poiché non gli è possibile trarre alcun vantaggio dal proprio immobile.
Nella giurisprudenza di questa Corte, infatti, è pacifico che “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31/05/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21/09/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01/07/1998, Rv. 516843 – 01).
Secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c. – “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
In merito, infine, non può non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte sia fermissima nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altresì, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, già le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonché Cass. 10 novembre 1971 n. 3210).