Posti auto condominiali secondo Cass. Sez. II Civ., Sent. n. 16698/17

In tema di posti auto condominiali, la principale verifica attiene alla applicabilità della disciplina di conformità catastale, all’art. 29, comma 1 bis, L. 27 febbraio 1985 n. 52, così come modificato dall’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010 n. 78 convertito con L. 30 luglio 2010 n. 122.
L’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. stabilisce che sono parti comuni condominiali (se non risulta il contrario dal titolo) le aree destinate a parcheggio.
Il regolamento di condominio è la fonte migliore in cui specificare la destinazione delle porzioni comuni che non costituiscano parti necessarie e quindi con destinazione che può essere rimessa alla volontà dei condomini.
Si tratta di una delle parti condominiali facoltative, in quanto strumentali ad un miglior utilizzo del condominio e dei servizi offerti.
La Cassazione Sez. II civ., con la Sentenza del 6 luglio 2017 n. 16698 la ha ritenuto legittima la costituzione della servitù di parcheggio con ampio margine all’autonomia privata.
Tale Sentenza interviene dopo che per anni la stessa Cassazione aveva affermato il contrario, cioè che il diritto di parcheggio si risolveva in commoditas del proprietario del fondo.
Adesso nella citata Sentenza si prevede che sul piano dei principi generali, lo schema legale della servitù lascia ampio margine all’autonomia privata di stabilire il contenuto del vantaggio per il fondo dominante cui corrisponda il peso a carico del fondo servente.
Per la Cassazione si deve ritenere che la tipicità delle servitù volontarie è di carattere strutturale, non contenutistico.
Il diritto di servitù esige che l’asservimento sia volto a procurare un’utilità che deve essere inerente al fondo dominante così come il peso deve essere inerente al fondo servente.
Il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio su fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per una sua migliore utilizzazione (ad esempio, in caso di abitazione).
Inoltre, la Cassazione, Sez. II Civ., con l’Ordinanza del 10 ottobre 2018 n. 24958 ha deciso quanto segue: l’uso esclusivo su parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di unità immobiliari in proprietà esclusiva, al fine di garantirne il migliore godimento, incide non sull’appartenenza delle dette parti comuni alla collettività, ma sul riparto delle correlate facoltà di godimento fra i condomini, che avviene secondo modalità non paritarie determinate dal titolo, in deroga a quello altrimenti presunto ex artt. 1102 e 1117 c.c.; tale diritto non è riconducibile al diritto reale d’uso previsto dall’articolo 1021 c.c. e, pertanto, oltre a non mutuarne le modalità di estinzione e a non estinguersi con il decesso del beneficiario, è tendenzialmente perpetuo e trasferibile ai successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede.