Onere della prova sul conduttore che causa danni all’immobile (Cass civ, sez. III, Ord. n. 6387/18)

Ai sensi dell’art. dall’articolo 1590 c.c., il conduttore deve risarcire i danni all’immobile alla scadenza del rapporto di locazione, dal momento che egli è tenuto a restituirlo nello stesso stato in cui lo ha ricevuto.
Grava sul conduttore l’onere di provare l’assenza di proprie responsabilità nella verificazione dei danni all’immobile.
Dunque incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (Cass., 8/3/2007, n. 5328), e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre è onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Tale orientamento è confermato dalla Cassazione, Sezione III Civile, nella Ordinanza del 15/03/2018 n. 6387.
Secondo la Cassazione la pretesa risarcitoria del locatore può essere anche fondata su presunzioni, ecco perché è onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo, cioè che i danni non sono attribuibili alla propria responsabilità.
Qualora la presunzione venga ammessa, in assenza di prova contraria, il Giudice sarà tenuto a ritenere provato il fatto de quo.
Nel caso di specie, l’attore chiamava in causa la società conduttrice dal momento che quest’ultima aveva causato rilevanti danni all’immobile.
In primo grado la domanda veniva accolta e la società era condannata al risarcimento del danno, ma in Appello la decisione alla quale si perveniva era del tutto opposta e il risarcimento del danno veniva negato.
Pertanto avverso tale sentenza la locatrice ricorreva in Cassazione.
La Cassazione riscontrava che i Giudici di secondo grado si erano discostati senza fondati motivi dalle risultanze della C.T.U., che aveva individuato importi a titolo di decremento del valore dell’immobile, decremento derivante dai danni riscontrati dalla perizia.
Inoltre nona avevano tenuto in considerazione il principio dell’onere della prova e delle presunzioni innanzi esposto.
In riferimento alla prova per presunzioni semplici, nel dedurre un fatto ignoto da uno noto, il Giudice ha come limite il principio della probabilità.
Secondo la Cassazione il danno da lucro cessante era stato dimostrato tramite presunzioni, principio ignorato nel grado di Appello.
Quando ammessa, la presunzione, in assenza di prova contraria, impone al Giudice di ritenere provato il fatto previsto, senza consentirgli la valutazione ai sensi dell’art. 116 c.p.c. (v. Cass., 12/6/2006, n. 13546).
In presenza dell’allegazione il Giudice deve quindi ritenere, sulla base della presunzione fondata essenzialmente sulla tipicità di determinati fatti alla stregua della regola di esperienza di tipo statistico, provati gli effetti che da tale fatto normalmente derivano, avendo riguardo ad una apparenza basata sul tipico decorso degli avvenimenti.